El proceso de desahucio es un proceso judicial especial a través del cual el propietario de un inmueble pretende recuperar la posesión de la vivienda ante un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, principalmente ante impagos en la renta.
Los motivos que puede suscitar un procedimiento de desahucio son:
- Falta de pago de al menos una renta u otras cantidades como los suministros, la comunidad, etc.
- Finalización del plazo del contrato y el inquilino permanece en el inmueble.
- Incumplimiento de obligaciones establecidas en el contrato: subarriendo parcial o total, realización de obras estructurales no consentidas en la vivienda o daños en el mismo.
Antes de la presentación de la demanda es conveniente requerir el pago mediante burofax, o medio fehaciente similar, con al menos un mes de antelación. De esta manera, si el arrendatario no abona las cantidades adeudadas, no podrá enervar la acción de desahucio en el proceso judicial.
Enervar la acción de desahucio consiste en pagar las rentas o mensualidades que se deben (tanto las inicialmente pactadas como las actualizadas) antes del día de la vista del juicio, por lo que en principio se cancelaría dicha acción de desahucio y el arrendatario podría seguir con el contrato de alquiler. Es decir, si se requiere con un mes de antelación el pago, una vez presentada la demanda aunque realice el pago de las cantidades adeudas no podrá evitar el desahucio.
En la pertinente demanda se puede solicitar, no sólo la recuperación de la vivienda, sino también todas las rentas que se deben.
En la demanda se hará mención expresa de las cantidades a reclamar además de juntar los siguientes documentos:
- Contrato de arrendamiento.
- La notificación anteriormente mencionada requiriendo el pago, para el caso de que se haya realizado.
- Recibos impagados o certificado (del banco) de los movimientos de la cuenta bancaria en la que se realiza el cobro de la renta.
- Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.
Por otro lado, el demandante puede anunciar que perdona todo o parte del a deuda y las costas, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifica la demanda.
Una vez aceptada la demanda, el secretario judicial, mediante decreto, requerirá al demandado para que en el plazo de diez días:
- Desaloje el inmueble.
- Pagar al propietario o poner a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda. En este caso, si no se hubiera requerido anteriormente el pago, se enerva el desahucio pudiendo continuar el arrendatario en el inmueble.
- Formule oposición, alegando las razones por las que, a su entender, no debe en todo o en parte, la cantidad reclamada.
En el citado decreto del Secretario Judicial se fijará la fecha del juicio, que sólo se celebrará en caso de oposición, y la del lanzamiento. El lanzamiento, esto el acto del desahucio, se producirá si el arrendatario no paga y decide quedarse en el inmueble, o pagando se ha realizado el requerimiento previo con lo que no puede evitar el desahucio.
En el caso de que se celebre el juicio, siguiendo el proceso de un juicio verbal, el proceso terminará en sentencia en la que se estimará la demanda y dará lugar al desahucio o se enervará la acción, y el inquilino permanecerá en la vivienda. Si no se celebra, el juicio terminará por decreto del Secretario Judicial determinando el lanzamiento.
Con posterioridad a la sentencia o decreto hay que ejecutar el lanzamiento, es decir, desalojar el inmueble que se mantiene ocupado para que el arrendador pueda recuperarlo.
La recuperación de la vivienda puede realizarse voluntariamente por parte del arrendatario, o forzosa requiriendo para ello el auxilio de un cerrajero, con la presencia de una comisión judicial.
La Comisión Judicial levantará acta de lo ocurrido, así como del estado de conservación del inmueble, puesto que si hay daños en el inmueble el arrendador podrá actuar judicialmente contra el inquilino en vía civil o, incluso, en vía penal.
En un plazo de 20 días desde que es firme la Sentencia dictada por el juez en la que decide que se realice el desahucio y que efectivamente el inquilino debe determinadas mensualidades de renta, puede iniciarse un nuevo juicio para ejecutar lo dicho por el juez. Es decir, se podrán embargar bienes o dinero del deudor para cobrar la deuda. El plazo para interponer esta nueva demanda vence a los cinco años.
En la demanda se podrá incluir expresamente que la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devengue con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
FUENTE: www.cuestionesciviles.es
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